양도소득세 계산

 

양도소득세를 계산하는 구체적인 방법

 

1. 그룹 구분 : 같은 그룹 내에서 이익과 손실을 서로 통산할 수 있다.

(1그룹) 토지･건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산의 양도소득
(2그룹) 국내 및 국외의 일반주식의 양도소득
(3그룹) 국내 및 국외 파생상품의 양도소득
(4그룹) 신탁수익권의 양도소득

 

공제되지 않은 양도차손은 이월되지 않고 소멸됨.

 

(유의사항) 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 양도소득금액을 계산한 후 양도차손을 공제하여야 한다. 종전에  양도차손을 양도차익에서 공제하였다. 양도차익에서 양도차손을 공제한 후 장기보유특별공제를 적용할 때 통산전 양도차익으로 장기보유특별공제를 계산해야 하는데 통산후 양도차익으로 장기보유특별공제를 잘못 계산하는 경우가 있어 2003년말에 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 계산한 양도소득금액에서 양도차손을 공제하도록 공제순서를 변경
하였다.

 

2. 양도차익 산정방법 : 실제증빙에 의한 실지거래가액으로 계산해야 하고 양도가액과 취득가액은 동일기준으로 산정해야 한다.

양도가액과 취득가액

(1) 실지거래가액 : 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액

 

(2) 매매사례가액 : 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 당해 자산(상장주식 제외)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액을 말한다. 단, 특수관계인과의 거래에 따른 가액으로 부당하다고 인정되는 경우에는 적용하지 아니한다.

 

(3) 감정가액 : 감정가액이란 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등 제외)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말한다. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식 등 제외)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

 

(4) 환산취득가액

환산취득가액

(5) 의제취득일 전에 취득한 자산의 취득가액 계산

가. 의제취득일

의제취득일

나. 취득가액 : 아래 둘 중 큰금액

① 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액
② 취득당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액(상속･증여받은 자산 포함) × (1 + 의제취득일 전일까지의 생산자물가상승률)

 

(6) 토지, 건물 등을 함께 거래하는 경우

가. 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장한다. 2016.1.1. 이후 양도분부터는 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하기 위하여 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 부가가치세법에 따라 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다(소법 §100②･③).

 

나. 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우의 안분계산방법 : 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 계산

 

(7) 실지거래가액을 허위기재 신고한 경우 : 예정신고 또는 확정신고시 신고한 양도가액 및 취득가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

- 부동산거래가액을 허위로 신고한 당사자에게는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조에 따라 해당 부동산 등의 취득가액의 100분의 5 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §28③).
- 2011.7.1. 이후 최초로 매매계약하는 분부터 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게(Up.Down) 적은 경우 ‘계약서상의 거래가액과 실지거래가액의 차액’을 비과세･감면대상 세액에서 차감한다(소법 §91②)