특수한 경우의 양도차익 1

 

1. 부담부증여

자산을 증여하면서 당해 증여자산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분만 양도소득세를 과세하고, 채무를 제외한 부분은 증여세를 부과한다.

 

양도가액

부담부증여에서 부담 부분의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 양도(증여)당시 당해 자산의 가액에 부담부증여 비율(채무액/증여가액)을 곱하여 계산하고, 취득가액은 취득가액에 부담부증여 비율(채무액/증여가액)을 곱하여 계산하는 바, 부담 부분의 양도가액은 증여가액이 기준시가에 의하여 산정되든, 시가에 의하여 산정되든 모두 채무액과 동일가액이 되므로 양도가액이 채무액과 같다고 하여 이를 모두 실지거래가액이라고 할 수 없으며, 증여가액이 시가에 의하여 산정된 경우의 양도가액만을 실지거래가액에 의하여 산정되었다고 할 것이다(조심2010중3962, 2011.9.6.).

 

2. 1세대 1주택인 고가주택

1) 고가주택 : 고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원(20121.12.7. 이전 양도분은 9억원)을 초과하는 주택을 말한다(소법 §89①3호). 고가주택을 양도가액 중 12억원에 해당하는 양도소득까지만 비과세하고, 12억원 초과분에 대한 양도소득은 과세한다.

 

2) 특수한 경우의 고가주택 판단 

① 주택의 일부만 양도하는 경우: 고가주택 규정을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다(소령 §156①).

② 겸용주택: 겸용주택으로서 주택의 연면적이 주택 외의 건물의 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분의 연면적보다 커서 그 전부를 주택으로 보는 경우(소령 §154 ③ 본문) 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함하여 12억원을 초과하는지 판단한다(소령 §156②).

③ 다가구주택: 소득세법 시행령 제155조 제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

 

3) 고가주택에 대한 양도차익 계산

양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(2022.1.1. 이후 양도분부터 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다(소령 §160①).

3. 환지예정지

양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하는 경우로서 양도자산이 도시개발법 또는 농어촌정비법 등에 의한 환지지구내 토지인 경우에는 아래와 같이 계산한 양도가액 또는 취득가액으로 양도차익을 계산한다(소칙 §77).

 

① 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우의 기준시가에 의한 양도가액 또는 취득가액 계산방법
양도가액 = 환지예정(교부)면적 × 양도당시의 단위당 기준시가
취득가액 = 종전토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가

 

② 「환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우」와 「1984. 12. 31. 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984. 12. 31. 이전에 환지예정지로 지정된 토지를 양도한 경우」의 기준시가에 의한 양도가액 또는 취득가액 계산방법
양도가액 = 환지예정(교부)면적 × 양도당시의 단위당 기준시가
취득가액 = 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가

 

③ 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령한 후 잔여권리면적을 양도하는 경우에는 기준시가에 의해 양도가액 또는 취득가액을 계산한다.

 

4. 재개발, 재건축 입주권

「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함)하고 취득한 입주권을 양도하는 경우에는 다음과 같이 분양권프리미엄과 부동산양도차익으로 구분하여 양도차익을 계산한다.

 

가. 청산금을 납부한 경우

□ 양도차익 = ⓐ + ⓑ
ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익
 = 기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 자본적지출액 및 양도비 등 또는 기준시가 개산공제액
ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익
 = 양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 자본적지출액 및 양도비 등

 

나. 청산금을 지급받은 경우

□ 양도차익 = ⓐ + ⓑ
ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익
 = (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 자본적지출액 및 양도비 등 또는 기준시가 개산공제액) × (기존건물과 그 부수토지의 평가액- 지급받은 청산금) ÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액]
ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익
 = 양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 자본적지출액 및 양도비 등

 

다. 위 산식에서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우