특수한 경우의 양도차익 2

 

5. 재개발, 재건축 아파트 실가계산

가. 적용대상

「도시 및 주거환경 정비법」(구 「도시재개발법」 또는 「주택법」)에 의한 정비사업조합(구 재개발･재건축조합)의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고, 관리처분계획(2003.6.30. 이전 재건축사업의 경우 사업계획)에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수 토지를 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에 적용한다. 재개발･재건축된 상가 등
도 개정산식의 적용이 가능하나, 승계조합원이 취득한 재개발･재건축아파트를 양도하는 경우는 적용대상이 아니다.

나. 산정방법

 

1) 청산금을 납부한 경우

가) 관리처분계획인가일을 기준을 「ⓐ관리처분계획인가전 양도차익」과 「ⓑⓒ관리처분계획인가후 양도차익」으로 2단계로 구분한다.
 ① 관리처분계획인가전 양도차익(ⓐ) = 평가액-취득가액 - 필요경비
 ② 관리처분계획인가후 양도차익(ⓑ+ⓒ) = 양도가액 - (평가액+청산금) - 필요경비

나) 관리처분계획인가후 양도차익은 청산금납부분 양도차익(ⓒ)와 기존부동산분양도차익(ⓑ)가 합해져 있으므로 이를 구분한다. 관리처분인가전 양도차익(ⓐ)은 모두 기존부동산분 양도차익이 된다.
 ① 청산금납부분 양도차익(ⓒ) = 관리처분계획인가후 양도차익×청산금 / (평가액+청산금)
 ② 관리처분계획인가후 기존부동산분 양도차익(ⓑ) = 관리처분계획인가후 양도차익 × 평가액 / (평가액+청산금)
 ⇒ 기존부동산 양도차익 = 관리처분계획인가전 양도차익 + 관리처분계획인가후 기존 부동산양도차익

다) 청산금 납부분 양도차익(ⓒ)과 기존부동산분 양도차익(ⓐ+ⓑ)을 2단계로 구분하여 계산한 후의 합계액이 전체양도차익이 된다.
 ① 청산금납부분 양도차익(ⓒ) = 관리처분계획인가후 양도차익×청산금 / (평가액+청산금)
 ② 기존부동산분 양도차익(ⓐ+ⓑ) = 관리처분계획인가후 양도차익×평가액 / (평가액+ 청산금) + 관리처분계획인가전 양도차익

라) 기존건물과 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 기존건물과 부수토지의 평가액을 취득시부터 관리처분계획인가일까지의 기준시가 상승비율로 안분 계산한다.

 

2) 청산금을 지급받은 경우

가) 관리처분계획인가일을 기준으로 「ⓐ관리처분계획인가전 양도차익」과 「ⓑ관리처분계획인가후 양도차익」으로 2단계로 구분한다.
① 관리처분계획인가전 양도차익(ⓐ) = (평가액-취득가액 - 필요경비) × (평가액-청산금) / 평가액

② 관리처분계획인가후 양도차익(ⓑ) = 양도가액 - (평가액-청산금) - 필요경비

 

나) 관리처분계획인가전 양도차익과 관리처분계획인가후 양도차익의 합계액이 전체양도차익(ⓐ+ ⓑ)이 되며 청산금납부분이 없으므로 장기보유특별공제 적용 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산한다.

다) 기존건물과 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 기존건물과 부수토지의 평가액을 취득시부터 관리처분계획인가일까지의 기준시가 상승비율로 안분 계산한다.

 

6. 양도소득의 부당행위계산

특수관계인과의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 적용한다(소법 §101①).

가. 특수관계인의 범위
「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항, 제2항과 제3항 제1호에 따른 특수관계인

 

나. 중요성 기준
고가매입 또는 저가양도로 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나, 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

다. 부당행위계산부인 규정의 시가
1) 부당행위계산의 부인 규정의 시가
양도소득에 대한 부당행위계산의 부인규정을 적용하는 경우 시가는 상증법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 상증령 제49조 제1항 본문중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경
우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다(소령 §167⑤).

2) 상장주식의 시가
위의 규정에도 불구하고 주권상장법인이 발행한 주식의 시가는 법인세법 시행령 제89조 제1항에 따른 시가로 하며 이 경우 위 “나”의 중요성 기준은 적용하지 아니한다(소령 §167⑦). 

 

라. 양도소득 부당행위계산의 적용제외
개인과 법인간 양수･도 거래에서 당해 법인의 거래가 법인세법상 부당행위계산의 부인이 적용되지 아니하는 경우 양도소득 부당행위계산의 부인이 적용되지 아니한다. 다만, 거짓 그밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다(소령 §167⑥).