양도가액의 계산

1. 의의

양도소득세 과세대상 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액 즉, 실지거래가액에 의해 산정함을 원칙으로 한다. 양도가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우 실지양도가액은 당해 자산의 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지로 수수한 거래대금 그 자체를 말한다.

 

❖ 특정주식을 수회에 걸쳐 양도할 경우의 양도시기는 당해 주식 등의 양도일부터 소급하여 3년 이내에 양도한 주식이 당해 법인의 총발행주식수의 50% 이상이 되는 날로 하되, 양도가액은 주식을 실지로 양도한 날의 양도가액을 합산하여 계산한다(소령 §162①10호).
❖ 「부가가치세법」에 따른 간이과세자인 부동산임대업자가 임대용 건물을 양도하고 납부한 부가가치세는 소득세법 제96조의 양도가액에서 차감하지 아니한다(부동산거래관리과-0553, 2011.7.4.).

 

2. 양도가액 계산의 원칙

모든 양도소득세 과세대상에 대한 양도가액은 원칙적으로 「양도당시의 실지거래가액」이다. 양도가액이 실지거래가액이면 취득가액도 반드시 실지거래가액･매매사례가액･감정가액 또는 환산취득가액 등을 적용한다(동일기준적용원칙).

 

3. 양도가액의 범위

가. 양도가액에 포함하는 것

양수자가 인수한 양도자의 채무(저당권 설정채무, 임차인의 임대보증금 반환채무), 양수자가 부담하기로 하고 납부한 양도소득세는 양도가액에 포함된다.

❖ 매매잔금에 관한 서류를 무효화하기로 하여 잔금채권을 포기하였다 하더라도 이는 소득세법상 이미 확정된 청구권의 포기에 해당하므로 양도가액에서 공제할 수 없다(대법2008두 5070, 2008.6.12.).
❖ 주식양도 대가를 확정가액인 100억원으로 약정하고 당해 우발채무, 부외부채 또는 손해배상금액은 이를 담보하기 위하여 유보된 지급 유보금에서 우선 차감하여 정산하기로 하였는 바, 손해배상금은 주식양도가액과는 별개의 채무로서 주식양도가액 자체를 변경하는 것이 아님(조심2010중1643, 2010.7.19) 
❖ 법원의 재산분할 판결에 따라 그 금액을 지급하기 위해 부동산을 담보로 대출하여 이혼한 배우자에게 지급한 후 해당 부동산을 양도하는 경우 재산분할금을 양도가액에서 공제할 수 없음(감사원2011감심104, 2011.6.16)

 

나. 양도가액에 포함하지 않는 것
양도자가 자산의 양도와 관련하여 대금을 수령하였다 하더라도 자산의 대가에 해당하지 아니하는 경우에는 당해자산의 양도가액으로 볼 수 없다. 양도계약의 위약, 해약에 따른 위약금, 해약금은 양도가액에 포함하지 않고 기타소득에 해당한. 그러나 양도대금을 선납하여 할인해준 경우에는 양도가액에서 차감한다.

 

다. 양도가액 변경 등
당초 약정 매매가액이 상황변경으로 변경계약이 이루어진 경우에는 변경된 수정가액을 양도가액으로 한다. 계약당시 발생한 양도자산의 하자와 관련하여 보상금이 지급된 경우 양도가액에서 차감한다. 그러나 양도대금으로 받은 어음이나 수표가 부도처리 되거나 중개인이 횡령한 금액은 양도가액에서 차감하지 않는다.

 

4. 특수한 경우

❖ 자산을 교환한 경우에도 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하나, 교환계약서에 표시된 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용한다(부동산거래-244, 2010.2.12.).
❖ 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 해서 그 감정가액에 대한 차액을 금전으로 정산한 경우에 한하여 실지거래가액으로 할 수 있다(대법원 2003두 14123, 2004.3.26.). 
❖ 배우자 및 직계존비속간에 부동산 등을 교환하는 경우 상증세법상 증여추정에 해당하지 아니하므로 양도소득세만 과세된다. 다만, 교환하는 자산의 가액이 서로 다른 경우에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세된다(재일 46014-191,1996.5.14.).