필요경비2

 

필요경비의 의의와 취득가액 계산방법에 대해서는

아래 포스팅을 참고하세요.

 

[양도소득세] - 필요경비1

필요경비1

 

3. 자본적지출액의 계산

가. 증명서류
자본적지출액은 그 지출에 관한 소득세법 제160조의 2 제2항에 따른 증명서류(적격증명서류)를 수취･보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다(소령 §163③).

 

나. 자본적지출액의 범위(소령 §163③)

① 소득세법 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

<소득세법 시행령 제67조 제2항>
제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물･기계･설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량･확장･증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

② 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용･화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용･화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(증액보상금 한도)(2015.2.3. 이후 양도분부터 적용)

④ 양도자산의 용도변경･개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해･노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

⑤ 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

⑥ 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 

⑦ 기획재정부령이 정하는 다음의 비용
 ㈎ 하천법, 「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 
 ㈏ 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
 ㈐ 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
 ㈑ 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
 ㈒ 사방사업에 소요된 비용
 ㈓ 위 ㈎부터 ㈒와 유사한 비용

 

<소통 97-0…8>【 건물 철거 비용의 필요경비 산입 】
토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 후 해당 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거 후 남아있는 시설물의 처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호 및 제2호의 금액을 가산한 금액을 양도하는 토지의 필요경비로 산입한다. <개정 2011.3.21>

 

4. 양도비용

1) 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 다음의 비용(소령 §163⑤1호) 
 ① 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
 ② 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
 ③ 공증비용, 인지대 및 소개비
 ④ 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
 ⑤ 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 비용(소칙 §79②) 
   ㉮ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제58조에 따른 수수료로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 비용
     ⓐ 위탁매매수수료

     ⓑ 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조 제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용
 ･전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것
 ･주식 등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것
 ･부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있 을 것
   ㉯ 「농어촌특별세법」 제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세

2) 토지와 건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자, 「은행법」에 따른 인가를 받아 설립된 은행 및 「농업협동조합법」에 따른 농협은행(이하 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다(소령§163⑤2호, 소칙 §79③). 

 

❖ 경매로 취득하는 경우의 컨설팅비용 : 법원의 경매를 통하여 취득한 부동산에 대한 경매컨설팅비용은 자산을 취득하기 위하여 지출한 부대비용에 해당된다(조심2012서1753, 2012.10.16., 부동산거래관리과-0563, 2011.7.5.).

❖ 경매집행비용의 필요경비 해당 여부: 법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 「소득세법」 제97조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제163조제5항제1호에 따른 양도비에 해당하는 것임(부동산거래관리과-1489,2010.12.17.).

❖ 비상장주식을 양도하기 위한 컨설팅비용 : 국세청에서는 비상장주식의 양도가액을 결정하기 위한 주식평가비용(주식실사비용), 법률 및 재정자문비용 및 최대주주 지위를 고수하기 위한 비용을 양도비용으로 보지 않는다고 해석하고 있다(서면4팀-1590, 2004.10.8.). 그러나 감사원에서는 회계법인으로 하여금 인수자의 발굴 및 주선, 거래가액 및 조건에 대한 협상, 계약서의 작성 및 체결 등 업무를 수행하도록 하고 주식매각이 성공적으로 이루어져 계약 성사에 대한 대가를 지급한 컨설팅비용을 비상장주식을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 본 사례가 있다(감심2003-123, 2003.9.23.). 국세청과 감사원의 해석이 다른 점에 주의해야 한다.

 

❖ 중개수수료가 법정수수료에 비하여 많이 지급되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 실질과세원칙상 실지로 지급된 금액으로 필요경비가 공제된다(대법91누2250, 1991.7.12.).

❖ 임차인에 대한 보상금이나 이사비용은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다(부동산거래-1221, 2010.10.4.).

❖ 토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법건축되어 있던 무허가건물을 매수, 철거하는 비용을 부득이 지출하였다면 양도비에 해당하는 것이며, 그 중 특히 철거비용의 지출은 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로서 설비비 또는 개량비에도 해당한다(대법92누5871, 1994.3.11.; 국심1999중1154, 2000.7.25.).

❖ 열거한 비용이 아닌 감정평가비용은 「소득세법」 제97조에서 규정하는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아님(부동산거래관리과-274 2011.3.24)

❖ 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로, 귀 질의의 경우 부동산매매업자로부터 텔레마케터가 토지판매실적에 따라 지급받는 영업활동수당은 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.(부동산거래관리과-21 2011.1.11.)