양도소득금액의 계산

양도소득금액 계산방법

1. 양도소득금액 계산 구조

양도소득금액의 계산은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하고, 그 금액(양도차익)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

양도소득금액 = 양도가액(소법 §96) - 취득가액 등 필요경비(소법 §97) - 장기보유특별공제(소법 §95②)

 

2. 장기보유특별공제

가. 장기보유특별공제 적용대상

① 토지와 건물 중 보유기간이 3년 이상의 것 : 양도차익 전체 대하여 공제율을 적용한다.
② 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외) : 조합원입주권은 종전에는 장기보유특별공제 대상이 아니었으나, 재개발 등의 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 시점에 토지 및 건물이 조합원입주권으로 변환된 것이므로 2013.1.1. 이후 양도분부터는 관리처분계획 인가전 토지와 건물의 양도차익 부분에 대하여 장기보유특별공제를 적용하도록 하였다. 다만, 원조합원으로 조합원입주권을 승계받은 승계조합원인 경우에는 관리처분계획 인가 전의 토지와 건물의 소유자가 아니므로 승계받은 조합원입주권에 대하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다.

 

나. 장기보유특별공제 제외대상

∙ 미등기 양도자산
∙ 조정대상지역에 있는 중과대상 주택*(2018.4.1. 이후 양도분부터 적용)
 * 1세대 2주택(조합원입주권･분양권 포함) 이상에 해당하여 중과세율이 적용되는 주택∙ 보유기간 3년 미만의 부동산 
∙ 국외부동산
∙ 부동산이 아닌 자산
 

유의사항
❖ 비사업용 토지
비사업용 토지에 대한 양도소득세 과세제도를 정상화하기 위하여 2016.1.1. 이후 양도분부터 적용이 유예되었던 “기본세율＋10%” 세율을 적용하고, 장기보유특별공제를 적용하도록 하였다. 장기보유특별공제를 계산할 때 2016.1.1. 이전에 취득하여 보유하고 있는 비사업용 토지를 2016년 중에 양도한 경우에는 2016.1.1.을 취득시기로 보았으나, 2017.1.1. 이후 양도분부터는 취득일을 취득시기로 보도록 하였다(소법 §95④)

 

 

다. 장기보유특별공제액 계산

 

장기보유특별공제는 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비 법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 1세대 1주택(이에 딸린 토지 를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 종전에는 보유기간별 공제율만 적용 하였으나, 2021.1.1. 이후 양도분부터는 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금 액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산하여 계산한다(소법 §95②).

 

1) 장기보유특별공제를 우대하는 1세대 1주택의 범위
장기보유특별공제를 적용할 때 [표 2]를 적용받는 1세대 1주택이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(「소득세법 시행령」 제155조【1세대 1주택의 특례】, 제155조의 2【장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의 특례】, 제156조의 2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】, 제156조의 3【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례】 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. 이 경우 해당 1주택이 공동상속주택인 경우 거주기간은 다음 순서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다(소령 §159의4).

❖ 1세대가 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 겸용주택 1채만을 10년 이상 소유하다가 양도한 경우에는 건물 전체를 주택으로 보아 보유기간에 따라 24%~80%의 공제율을 적용한다(소집 95-159의 3-4). ❖ 장기보유특별공제는 토지･건물의 양도시만 적용되고 부동산을 취득할 수 있는 권리에는 적용되 지 않으나, 재개발･재건축 관리처분계획인가 승인시점에서 주택을 보유한 자가 추후 조합원입주 권 양도시 멸실 전 주택분 양도차익*에 대해서는 주택이 조합원 입주권으로 변환된 것으로 보아 장기보유특별공제를 적용(2013.1.1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용)(소집 95-166-1) - 적용대상 : 조합원입주권의 관리처분계획인가 전 양도차익 부분(승계취득분 제외) - 보유기간 : 기존 주택의 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간 * 2014.1.1. 양도하는 분부터 토지･건물분 양도차익도 포함됨.

 

2) 보유기간의 계산방법 장기보유특별공제 공제율 적용시 보유기간은 양도자산의 취득일(기산일)부터 양도일까지로 계산한다(초일 산입).

❖ 상속받은 자산의 양도시 장기보유특별공제는 상속개시일부터 기산하지만 세율적용을 위한 보유 기간 계산시에는 피상속인의 취득일부터 기산한다. ❖ 주택을 주택외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도변경하여 사용한 후 양도 시 해당 주택의 보유기간 계산은 해당건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산한다. ❖양도자산에 대한 장기보유특별공제를 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 된다(부동산거래-833, 2010.6.17.).

 

라. 공제방법

장기보유특별공제액은 그 자산의 양도차익의 범위 내에서 공제하며, 과세기간에 자산별로 양도차익과 양도차손이 발생하는 때에는 먼저 각 자산별로 양도차익에서 장기보유특별공제액 을 공제하여 양도소득금액을 계산한 후, 양도소득금액에서 양도차손을 공제한다.

❖ 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득 세법」 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특 별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산한다(부동산거래-1204, 2010.10.1.).